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物业收费管理中常用问题解答

发布时间:2018-07-31 17:56:39浏?#26469;问?b id="click_num">次来源:editor

    1、物业费收取计算方式

    根据规定:物业服务收费按房屋建筑面积计费,按月收取。经业主同意,也可按季或半年收取。                                      


    对新小区:已交付给物业买受人的物业,物业服务费自物业交付或书面通知交付之日起次月计收。已符合交房条件,建设单位或物业服务企业已通知物业买受人,物业买受人没有正当理由拒绝办理房屋交付?#20013;?#30340;,物业服务费自物业交付或通知之日起次月计收。

    2、房屋空置如何交纳物业费

    根据的规定:业主或者物业使用人未入住或入住后不使用的房屋,业主或者物业使用人应提前书面提出申请,经物业服务企业登记确认后,从第七个月开?#36857;?#20854;物业服务费按收费标准的70%交纳。

如果:物业公司拖着不?#37038;?#30003;请或不执行此规定(70%收费),业主?#19978;?#24066;物价局物业收费管理处反应,电话8772186。


    3、住宅改变使用用途物业费如何收取问题

    《物权法》第77条规定“业主不得违反法律、法规以及管理规?#36857;?#23558;住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意”。即:改变用途后应遵守相应的法律、法规以及管理规约。  

    《兰州市物业服务收费管理实施办法》规定,普通住宅经同意改变了住房用途的,物业服务费实行市场调节价,物业服务收费标?#36857;?#30001;双方当事人遵循平?#21462;?#33258;愿的原则事先约定。

    其它收费也应按变更后的?#23548;?#29992;途交费,如水、电、暖等费用。


    4、装修垃圾清运、装修押金等收费问题

    1、根据规定:业主或物业使用人对房屋进行装饰装修时,应当向物业服务企业登记,签订住宅室内装饰装修管理服务协议。实施物业管理过程中物业服务企业?#19978;?#19994;主或装修人员适当收取装修垃圾清运、出入证件工本等管理服务费用和装修押金。

    2、具体标准《兰州市普通住宅物业服务收费基准价标准的通知》规定(最高标?#36857;?/span>

    A、装修期间物业服务费(整个装修期一次性收取) 高层住宅加收3.50元/平方米(第1层按3.00元/平方米);多层住宅加收3.00元/平方米

    B、装修垃圾清运费(整个装修期一次性收取) 6.00元/平方米

    C、装修押金(向装修企业收取) 高层住宅3500.00元/户;多层住宅2000.00元/户

    D、装修人员  出入证工本费 5.00元/个


    5、公共设施大修、中修和更新、改造费用的承担问题(没维修资金的如何办)


    物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务支出或者物业服务成本。如何动用维修基金是市房管局职责,向其咨询。

    但有些老旧小区业主没有交纳维修资金,对这种情况。根据《物权法》第七十条 业主?#36234;?#31569;物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十二条:“业主?#36234;?#31569;物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。”第八十条“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分占建筑物总面积的比例?#33539;ā!?/span>

    《兰州市物业管理条例?#33539;源?#20063;作了规定。所以,其大修、中修和更新、改造费用应由业主承担。但更新、改造应按《物业管理条例》的规定征求业主的意见。

    另外,有些设施设备只为部分业主服务,比如单元门等,如无法动用维修资金,费用应由受益业主承担,但要公示,并提前征求业主意见。如物业公司没有公示征求意见,则由物业公司承担费用。


    6、电价,水价问题;


    二次供电:对合表用户二次供电加收管理费,小区用户在1000户及以下的每千瓦时收取0.04元;1001户至3000户的每千瓦时收取0.03元;3001户及以上的每千瓦时收取0.02元。即电价分别为0.565、0.555、0.545元。

    ?#29992;?#29983;活用水价格:2.70 元(含排污费)。 另外,根据规定供水动力设备发生的二次转供能源费用,经计量、公示后,据实、合理分摊。收取时应单独列项,不得采取提高水价方式收取。

 


    7、楼道亮化费----公共用电分摊


    楼道亮化费,?#33267;?#31181;情况:

    一是有物业公司管理的:不得再称“楼道亮化费”。原因:从2014年1月,我局已下文对物业公司管理的小区取消楼道亮化收费项目和标准。楼道亮化的电费作为公共用电,经单独计量、公示后,据实、合理公摊;楼道亮化设施设备的维护养护是物业公司正常的服务事项,费用含在物业费中。

    二是没有物业公司管理的:通常为“三不管楼院”。业主可委?#26032;?#36947;亮化办等专业单位管理,费用为市场调节价,由小区业主与亮化办或其服务单位协商,其中应包含电费和维护养护费用。


    所以:如果有物业公司管理并收了物业费,如果物业公司委托?#26032;?#36947;亮化办等专业机构管理楼道亮化工作,物业公司只能向业主收取电费,其维护管理费用应由物业公司承担。


    公共用电分摊

    物业管理区域内的公共照明、智能化、景观设施等其他共用水、电费用,以及供水、供热等动力设备发生的二次转供能源费用,物业服务企业应当单独计量,经公示后据实、合理分摊。物业服务企业在收取以上分摊费用时,不得提前预收。


    8、关于渗、漏水向业主分摊水费问题


    按规定:物业管理区域内,供水、供电、供气、供?#21462;?#36890;讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业?#37038;?#19978;述单位委托代收费用的,双方应当签订委?#34892;?#35758;,?#19978;?#22996;托单位收取代办?#20013;?#36153;,不得向业主收取?#20013;?#36153;等额外费用。也就是本应由供应单位承担。

    我市的2016.4.1开始的《物业管理条例》规定?#21512;?#20851;专业单位在老旧住宅小区的服务项目暂不具备向最终用户收取费用的,应当制定和实施限期改造计划,过渡实现向最终用户收取费用。限期和过渡的具体办法由市人民政府制定。


    9、住1、2楼也交电梯费问题


    我市没有单独“电梯费”收费项目,电梯费含在物业费中。任何收“电梯费”的行为均为违规行为。【主要指执行政府指导价的普通住宅】

    我局2017年5月下发的《兰州市普通住宅物业服务收费基准价标准?#32602;?#35201;求带电梯住宅第1层或未设置电梯出入口的其它楼层,约定标准时应降低25%,但需乘电梯才能出入的除外。


    10、不交物业费不给充水电费问题


    业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用的,物业服务企业或者业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以依法追缴。

    所以:物业公司以不充水电费的方式促使业主交纳物业费的方式不合适。只能是依法追缴。

    需要?#24471;鰨?#29289;业服务企业已按照物业服务合同的约定,提供了相应的服务,按时交纳物业服务费用是业主的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 》规定: 经书面催交,业主无正当理由拒绝     交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需?#37038;?#30456;关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。

    ?#20174;?#30340;不充水电问题,我们将联系物业公司尽快解决,也?#19978;?#24403;地的街道物业管理办公?#19968;?#32773;社区(有物业专干)?#20174;常?#38382;题都可得到解决。



    11、物业收滞纳金、违约金问题


    滞纳金或违约金是可以收取的,但应在《物业服务合同》中约定清楚。要看合同是如何约定的。滞纳金或违约金的名称逐渐规范,现已要求统一?#23567;?#36829;约金”。


    1、建设部、国家工商行政管理局印发的《物业管理委托合同示范文本?#32602;?#24314;房[1997]263号)第二十二条:业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的,按以下第__________项处理:

    (1)从逾期之日起按每天_________元交纳滞纳金;     

    (2)从逾期之日起按每天应交管理费的百分之_________交纳滞纳金;


    2、建设部印发《前期物业服务合同(示范文本)?#32602;?#24314;住房[2004]155号)第三十一条 ?#36861;健?#19994;主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定,未能按时足额交纳物业服务费用(物业服务资金)的,应按    的标准向乙方支付违约金。



    12、业主自治管理小区如何收费问题


    我市大部分住宅小区由正规物业企业管理或由单位自管,这部?#20013;?#21306;物业收费管理工作已初步走向正规。但是,还有一部分老旧住宅小区,由于种种原因,没有正规物业公司接管,对这部分住宅小区,政府也要求“有条件的旧住宅小区,要积极引进物业服务企业实施专业化的物业服务;条件不成熟的,?#19978;?#21306;街道办事处、社区居委会组织业主进行自治管理,以逐步提高旧住宅小区管理水平。”市政府办公厅2008年下发《关于进一步加强物业管理工作的通知》(兰政办发[2008]61号)


    《物权法》

    第八十一条 业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。

    第七十六条:业主共同决定……有关的事项


    13、单位自管小区物业收费问题


    国务院《物业管理条例》所称物业管理,按照物业服务合同约定,对小区进行物业管理。你们?#20174;?#30340;问题是属于单位自管小区物业,不属《物业管理条例》规范范围。单位自管物业一般由本单位后勤部门统一管理、统一收费、统一维修,如有收费或管理矛盾,建议由本单位人员与单位的管理部门协商解决。

    政府也要求企事业单位的旧有小区,要实行后勤社会化改革,逐步向社会化物业管理体制转制。《兰州市人民政府办公厅关于进一步加强物业管理工作的通知》兰政办发【2008】61号 ( 2009-01-23 )

    《物权法》第八十一条 业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。(单位领导集体?#23548;?#19994;主,代表本单位职工?#33539;?#31649;理事项)


    14、政策政务公开问题


    市级出台《兰州市物业服务收费管理实施办法》各项政策,已在我局网“政策法规”?#25913;?#20013;作了公示。其它的政策如物业服务基准价?#26696;?#21160;幅?#21462;?#29289;业管理服务等级标准?#26085;?#31574;是省一级发文,请在“甘肃省发改委网”上查询。



    15、具体物业收费标准社会公开问题


    国家发展改革委、建设部关于印发《物业服务收费明码标价规定》的通知,要求:物业管理企业在其服务区域内的显著位置或收费地点,可采取公示栏、公示牌、收费表、收费清单、收费手册、多媒体终端查询等方式实行明码标价。《规定》并未要求向全社公开,如网上公示?#21462;?/span>

    16、公司帐目公开问题

    国家发改委《物业服务收费管理办法》规定:

    实行物业服务费用酬金制的,物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。(酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。)(按成本构成列项核算)

    实行物业服务费用包干制的,未要求公布收支情况。目前,我市物业收费绝大多数采用的是包干制。(包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。)

顺便说一下:《物业管理条例》释义  《条例》没有赋予业主个人和业主委员员会查看物业公司的帐目的权利,业主要行使此项监督权,检查物业管理企业的财务支出情况,应该向业主委员会提出请求,由业主委员会委托专业事务所来检查。只有国家法律认同的会计师事务所才能提供有效的审计报告?#28304;?#21040;查账的目的,维护双方的合法权益,同时也真正地帮助业主行使自己合法的监督权。        

    17、物业服务成本构成

    (实行物业服务费用包干制的,物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。)

    而物业成本一般包括以下部分:

    (一)服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

    (二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用,其中不包括中央空调和二次供水、电、暖设施运行等费用;

    (三)物业服务区域清洁卫生费用;

    (四)物业服务区域绿化养护费用;  

    (五)物业服务区域秩序维护费用;

    (六)办公费用;

    (七)物业服务企业固定资产折旧;

   (八)物业服务合同约定的其它费用。

    物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用由业主或业主委员会与物业服务企业在物业服务合同中另行约定,由物业服务企业代收代缴。

    物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务成本或者物业服务支出。

    在国家规定的质量保修范围和保修期内的物业共用部位、共用设施设备维修和更换,应由开发建设单位负责,不得动用专项维修资金或者由业主承担。

    省、?#23567;?#29289;业服务收费管理实施办法》


    18、如何?#33539;?#23567;区物业服务收费标准的(特别是两个小区环境有差别而费用相同问题)


    ?#20154;?#19968;下物业服务合同的法律定位:法律明确规定《物业服务合同》约定的事项,对业主具有约束力。

    一、物业服务收费标准的约定

    实行政府指导价的物业服务收费,由开发建设单位、业主?#20219;?#25176;方根据物业服务特点、服务要求、服务项目,拟定星级服务等级,在相应星级服务等级的收费基准价标准内通过招投标或与物业服务企业协商?#33539;?#20855;体收费标?#36857;?#24182;在物业服务合同中约定。但?#38470;?#32463;济适用房等保障房项目(小区),开发建设单位与物业服务企业协商或通过招投标?#33539;?#25910;费标准时,不得约定四星级服务和对应的收费标准。所以两个小区环境有差别,有可能约定的收费标准相同。

    合同约定的事项对业主具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 》规定(第1条),开发建设单位与物业服务企业签订的《物业服务合同?#32602;?#23545;业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由 提出抗辩的,人民法院不予支持。【所?#28304;?#23478;一定要重视合同的签定工作】

    二、物业服务收费标准的调整

    未成立业主委员会的小区,需调整物业服务收费标准,按照《兰州市物业管理条例》等有关规定,可以通过召开业主代表大会、成立临时物业管理委员会讨论或直接向业主征求意见等方式明确新的星级服务等级和收费标准。

    调整小区物业服务收费标?#21152;?#29289;业项目所在地街道办事处、乡镇人民政府组织或指导实施。拟定的物业服务收费标准调整方案,应当在物业管理区域内显著位置公示不少于十五天,在专有部分?#23478;?#20132;付建筑物总面积过半数且?#23478;?#20132;付物业总人数过半数的业主不反对的情况?#24459;?#25928;。

    三、物业服务的测评与监督

    县区政府负责牵头组织辖区物管部门、价格主管部门、街道、物业小区业主自?#20301;?#26500;等共同对各物业小区物业服务合同约定的服务标准履行情况定期进行测评。市物业管理协会积极对测评工作提供全程?#38469;?#25903;持,并将测评结果与物业企业信用档案挂?#24120;?#23450;期向社会公布。

    各级价格主管部门应会同物业主管部门加强对物业服务收费的日常监管,按照《价格法》、《价格违法行为行政处罚规定?#36820;确?#24459;、法规对价格违法行为予?#28304;?#32602;。


    19、物业服务收费标准


兰州市普通住宅物业服务收费基准价标准

项  目

物业服务星级等级对应收费标准
(单位:元/平方?#20303;?#26376;)

四星级服务

三星级服务

二星级服务

一星级服务

高层住宅
(带电梯住宅)

1.90

1.70

1.45

1.20

多层住宅
(无电梯住宅)

1.10

0.90

0.65

0.40

装修

期间
各项

收费

装修期间物业服务费
(整个装修期

一次性收取)

高层住宅加收3.50元/平方米(第1层按3.00元/平方米);多层住宅加收3.00元/平方米

附注:
1、装修期间物业服务费服务内容为:电梯等公共部位的包装、电梯运送家具、电梯运送装修材料和装修垃圾、装修方案审查、装修注意事项指导、装修巡查、卫生清洁、专人管理、为业主提供各类资料、装修档案管理。
2、装修垃圾清运费服务内容为:设置装修垃圾倾倒点、装修垃圾清运?#25353;?#21521;政府有关部门交纳装修垃圾处理费。

装修垃圾清运费
(整个装修期

一次性收取)

6.00元/平方米

装修押金
(向装修企业收取)

高层住宅3500.00元/户;多层住宅2000.00元/户

装修人员

出入证工本费

5.00元/个

重要?#24471;鰨?/span>
1、上述物业服务等级标准按照《兰州市普通住宅物业服务星级标准》划分。
2、各基准价标准为最高指导价,下浮不限,具体收费标?#21152;傘?#29289;业服务合同》、《装修协议》约定。
3、本收费标准包含的绿化养护管理?#26376;?#22320;率25-30%为标?#36857;?#20302;于25%的物业企业应主动与业主协商核减,前期物业应在0.10元内核减。

4、带电梯住宅第1层或未设置电梯出入口的其它楼层,约定标准时应降低25%,但需乘电梯才能出入的除外。
5、收费标准不包含物业管理区域内的公共照明、智能化、景观设施等其他共用水、电费用,以及供水、供热等动力设备发生的二次转供能源费用。其费用由物业服务企业单独计量,经公示后据实、合理分摊。
6、与电梯相关的电费、维护费用等已包含在物业服务收费中,但大修、中修和更新、改造费用除外。
7、装修押金只向装修企业收取,不得向业主收取。装修押金应在装修完成,且经3个月的采暖测试,经验收合格后退还。
8、业主表示不装修并作出书面?#20449;?#30340;,不得收取装修期间物业服务费、装修垃圾清运费等;业主自行处理装饰装修垃圾并作出书面?#20449;?#30340;,不得收取装修垃圾清运费。
9、实行门禁智能化管理的小区,新装、改装门禁应免费配置4张门禁卡,多配、补办可收取工本费10元/个,更改业主信息(如业主变更)不得收费。


    20、住宅小区地面(及地下)停车不执行政府定价问题


    根据《兰州市住宅小区机动?#20302;?#25918;服务收费管理办法?#32602;?#31616;单?#25285;?#19994;主与物业企业能协商一致的按协商的价格执行,没协商或协商不能达成一致的按政府定价执行。

    协商的方式:业主委员会(含临时物业管理委员会、业主代表大会)开会讨论,或征求半数以上业主同意,具体由街道办事处组织。

    需要?#24471;?#30340;是:对于出售车位的价格,是市场调节价,政府部门不干预。但出售后的停车服务费用也是按以上的规定执行。


    21、地面业主公用场地停?#25285;?#19981;应收停车费问题


    省、?#23567;?#26426;动?#20302;?#25918;服务收费管理办法》已明确,住宅小区机动?#20302;?#25918;者在划定的车位上停放机动车的,应当交纳机动?#20302;?#25918;服务费。


    22、收了物业费不应再收停车服务费问题


    物业按合同约定应当收取停车服务费用

    关建点:政府指导价的物业服务收费,政府在计算物业服务费成本时,没有计算停车服务支出成本,这是因为对小区来?#25285;?#22810;数业主是无车业主,如将停车服务成本计算在物业服务成本中,明显是对无车业主的不公。不符合?#20843;?#21463;益、谁付费”的原则。

    因而,物业企业根据委托合同约定提供停车服务并收取服务费用合法、合规,且业主应当遵守。

    物业服务收费与停车服务收费的异同点:

    相同点:都是向业主提供服务所收取的费用;

    不同点:一是服务的对象不同,物业服务收费是向全体业主提供的服务,而停车服务收费只针对特殊群体,即向有车业主提供服务;二是服务范围不同,物业服务收费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定,对房屋及配套的设施     设备?#25302;?#20851;场地进?#24418;?#20462;、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动。而停车服务收费是对停车场地的保洁、秩序维护、购买公众责任保险等发生的费用。

    23、车辆在小区停车发生刮擦,物业应承担责任问题


    业主应与服务企业签定停车管理服务协议,协议中应明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务。这里是“管理服务”协议,不是保管合同或协议。发生刮、擦,应按协议的约定,分清责任。

    《甘肃省机动?#20302;?#25918;服务收费管理办法》规定的明确,机动?#20302;?#25918;服务费包含停车服务、车位使用(租赁)费用。已取得车位所有权的业主应当交纳停车服务费用。而停车服务费的用途为?#21644;?#36710;场地的保洁、秩序维护、购买公众责任保险等发生的费用,可依照服务合同约定,在停车服务费用中列支。

    业主对车辆有保管要求的,其费用应当与机动?#20302;?#25918;服务的经营管理者另行约定。


    24、圈地停车、设一个杆收费问题

    对一个物业小区来?#25285;?#26381;务企业或个人进入小区服务,均会?#37038;?#22996;托人的委托才可对物业小区进行管理。委托人主要有有开发建设单位、业主大会(或业主委会),单位自管的由单位领导集体,业主自管物业由业主集体商定,没有任何人管理的(通常说的三不管楼院)由街道、社区管理或委托等,所以,不应有设一个?#21496;?#25910;费问题。

    具休小区具体是谁委托的,?#19978;?#22996;托人咨询有关委?#24515;?#23481;,也可直接向街道物业管理办公室?#20174;?#26377;关问题。

    25、没办停车《收费登记证》收费问题

    根据国?#19994;?#35268;定,取消收费许可证、收费登记证制?#21462;?#25152;以,今后不再有收费许可证、登记证。其收费直?#24433;?#25919;府下发的收费标准的有关文件执行,收费单位应公示政府文件;对政府放开的价格,应按合同约定的价格执行,收费单位应对约定价格进行公示。(国家发改委、?#26222;?#37096;〔2015〕36号、省发改委、?#26222;?#21381;〔2015〕268号、市物价局、?#26222;?#23616;〔2015〕47号)


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